张晓梅:文旅行业有三个特点:投资量非常大,回收周期长,运营压力大。当前,许多企业做文旅面临短贷长投的问题。一般文旅产业包括酒店、度假村等,投资回报期在15年左右,短期贷款周期可能只有2年到3年。目前,房企做文旅的传统做法就是通过房地产项目快速去化所产生的现金滚动,弥补到产业投资里。随着金融环境、资本环境、经济环境等各方面的收紧或者变化,这个模式行不通了。这个模式一旦行不通,产业投资就陷入困局。一旦限价或市场下行或去化速度变慢,现金流就容易出现重大的问题和影响。近两年很多企业出现了资金流和现金流问题,这种问题如果不解决,产业发展方向就会受到很大的影响。

这么多年我们不断总结经验和教训,发现未来建立新模型的时候应该是1+1模式。左边的产业部分,设计时要让它能实现自我闭合,包括产业自我经营和自我收益闭合。当产业部分能实现自我闭合时,就会发现房地产部分只是锦上添花。

凤凰网房产: 在新产业模式中,房企应该如何提升自身的融资能力?

张晓梅: 融资是当下非常热门的话题。企业本身投资回报能力、运营能力、管理能力和信用能力,构成资本市场、投资人和消费者对于一个投资主体最基本的判断。

运营能力是所有银行评级和未来投资人能不能把钱投到项目上的前提条件。而无论任何机构、投资人判断能不能给钱的前提条件就是项目本身要能赚到钱。那么相应的，企业投资回报能力就要达到投资委员会和风控最大的下限。

而当一个企业完成四个动作时,商业模式就闭合了。第一怎么找钱,第二怎么花钱,第三怎么收钱,第四怎么花钱。找钱就融资;花钱就是怎么去进行相关的投资和成本管控;收钱就是收入模型,收入来源是不是多样化和多元,是不是稳定和持续增长;找了钱、花了钱最终还是要还的,四个步骤缺一不可。然而企业很多时候第三个环节就没有做到,投资行为、做文旅的时候只关注前端。做这四个环节不是在项目结束的时候、不是找钱的时候,而是在做项目测研、定位报告、策划研究、商业模式的时候,就要从这四个维度考虑。如果能够做到这些，那么融资就不是个问题。